银行家

电影里面看到的都是人性和格局。

和肤色无关，和性别无关。

两个黑人为了帮助更多黑人实现美国梦，通过训练一名白人来做白手套买下银行，最后又因为白手套的不成熟和不知足，最后陷进官司，因为不愿意屈服于政府的威逼打压，不想用初心做交换，在庭上敢于直言，最后被判刑并失去了所有。

但也正因为如此，推动了美国改革了和种族歧视相关的不公法律法规。

谁说不值得呢？

他们才是推动这个时代进步的先驱和英雄。

不过电影有一些些在表达方面的欠缺客观性，比如倾向于把电影里的黑人都描写为有追求有理想的人，如两位黑人男主和男主太太；而白人都比较坏和贪心，虽然比如白手套最后有打电话给黑人说要聊聊。

不过不管怎样说，这部电影都很值得一看，对平等和自由的追求、有理想主义情怀这些宝贵的品质，值得我们致敬！

这俩黑人哥们干的事，跟前几年中国金融行业市场乱象中的一些金融大鳄干的如出一辙。

电影政治正确的说他们买银行是为了帮黑人兄弟勤劳致富，现实中我信你个鬼哦，这俩人炒楼起家，靠银行信贷支持长期投资不动产，买银行的目的其实就是为了炒楼融资方便，隐瞒身份寻找代理人控制银行，然后把储户的存款包装成贷款，贷给黑人，目的只有一个，就是让黑人兄弟还不起贷款以后，低价收购他们的抵押房产。

炒楼炒到买银行融资炒楼，这种境界堪称炒楼界的祖宗。

国内很多大佬，买银行，利用各种虚假背景的授信业务，把贷款的钱翻来覆去的腾挪，最后钱转到海外，在买不动产，买实体产业，买艺术品，买股权，目的只有一个，拿社会公众的钱肥自己口袋，即使把银行搞得要破产，也会有国家兜底，让政府出钱为维护金融秩序买单，什么安邦系、明天系、华信系都是这个套路，最后得结果是都被国家给一锅端了，结局跟两个老黑一样，坐牢＋没收全部财产。

银行家 (2020)7.32020 / 美国 / 剧情 传记 / 乔治·诺非 / 安东尼·麦凯 塞缪尔·杰克逊

我就是喜欢看这类题材，可能或许我不单单只是一个科幻粉，我还是一个比较喜欢真实事件改编的各种粉丝，况且这还是有关于金融的，不管在那个年代是有多么的种族歧视，这是一个有头脑的黑人，就可以凭借着他那惊人的智商重新翻身，即便最后好像是一无所有了，但是留下了一个让我们想不到的结局，就是在巴哈马居然还买了房!

这部片子我的五分我给到片中主角的妻子，在剧情的开头伯纳德一直在接受各种歧视，而她的妻子也被质疑到“你怎么可以去工作”“为什么他不去找工作”“你的丈夫是百万富翁吗” 但她总是自信且坚定的告诉别人“伯纳德是一个天才，他一定会成功的！

” 在这部片子里我们一直看到很多不公，种族歧视，人种歧视，还有更深沉性别歧视。

在银行家的世界里，主角在白人制定规则和掌握话语权的世界里戴着眼镜实现自己的美国梦，当最后在听证会他摘下眼镜拿出制服的时候让我想起了第二次他和乔谈话 乔说你很聪明 有想法 最重要的是你有怒气 他回答说 我没有 乔说 你有。

而当他最后站在听证会去揭露黑人面对的不公时，他是愤怒的！

这部片子有两次我感觉到热泪盈眶，一次是在她妻子陪着他走到银行大厦的时候，一次就是在他摘下眼镜，而下一次希望对女性的歧视有人能在如今被男性主导的世界里被看见，也希望女性不止可以成为附属，我们也可以拥有自己的故事。

《银行家》，主演是Anthony Mackie，在漫威电影里扮演猎鹰；Samuel Jackson，在漫威电影里扮演神盾局局长；Nicholas Hoult，在X战警里扮演野兽。

可以所是英雄集结拍历史剧。

故事讲述1960年代美国黑人精英如何在种族歧视下跻身房地产和银行市场。

他们依靠白人作为门面，在房地产业打了胜仗，在银行业却因为种族歧视下的银行业监管而一败涂地。

故事前半段很精彩，后半段却显得局促和仓促了些。

顺便提一句，扮演主角表弟的演员Jessie Usher，在《黑袍纠察队》中扮演了火车头，也是个另类超级英雄。

集合了那么多超英角色，也是这部电影的特色了。

The Banker是部层次丰富的电影。

反映美国那个特殊的历史时期中种族歧视和偏见的电影非常多，很多人对片中揭露出的社会不公、电影故事的剪辑编排、角色的演绎和塑造都做了深入的探讨；本片较为独特的是，所讲述的故事发生在金融领域，片中涉及到的金融学，也很有意思。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。

本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。

我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。

猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。

不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。

关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？

电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。

要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。

显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。

不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价相应的计算过程如下。

这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。

3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。

就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。

雷：15太低了。

蓝：15很好了好么！

尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！

雷：没那么多。

蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。

按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。

雷：我们总能找到租户来填坑的。

蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？

按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。

但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。

可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。

提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。

所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。

影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。

但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。

电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？

）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。

这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。

诶！

不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！

（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。

再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻至此，这一桩交易就算基本结束了。

电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。

我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。

最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense.people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

马特的妻子，愚蠢又短视，挑拨他和朋友的关系，撺掇他冒进犯错；而伯纳德的妻子，有智慧又明事理，相信他，鼓励他做想做的事，支持他做遵从内心的选择。

作为黑人女性，她所承受的歧视比伯纳德只多不少，但她并不怨天尤人，依然自尊自强。

在那样的时代和社会背景下，伯纳德是不幸的，有着不凡的天赋和勤奋，却步履维艰，得不到公平的机会和公平的对待，但能娶到这样的妻子，无疑是他的幸运。

伯纳德的另一个幸运，是拥有一个知己好友。

乔外表玩世不恭，性格与伯纳德大相径庭，但内心有着和他一样“达则兼济天下”的抱负，他在洛杉矶有财富有社会地位，明知去得克萨斯是冒险，但依然义无返顾地站在了伯纳德的身边。

他们第一次相识，他说他总有种愤怒，伯纳德那时并没有意识到自己长年压抑的自尊和社会责任感对他性格的巨大影响，他反驳说“我没有愤怒”，而最后伯纳德说“我们刚认识5分钟，你就看清了我”，一个比你自己更懂你的人，不是知己又是什么呢。

最后私心说一句，我太喜欢安东尼麦凯了，他把伯纳德的执拗倔强和别扭的自尊心演得太可爱了。

本质讨论的还是黑人的权力。

一个黑人小孩，从小机敏过人，在银行门口给白人擦鞋，顺便听他们聊天，以此学习金融知识。

在德克萨斯这个种族歧视严重的地方，他总幻想着自己能够像白人一样站着挣钱。

在他搬到LA后，他的目标就是买下一栋楼，然后翻新出租，以此获利。

但是因为黑人不能参与买卖，所以他和另一个白人合伙，五五分成，他做background research，看定目标，白人替他出面签合同，两人的生意顺风顺水。

不幸的是，白人突发健康意外死了，白人老婆就要把全部资产霸占。

小黑没地方说理去，因为这本来也是桌面下的生意。

于是小黑决定再培养一个白人傀儡，教他打高尔夫、吃西餐、算数，等一系类，让他速成谈判高手。

在这位新白人的帮助下。

一个有野心有脑子，一个有钱，两个黑人+一个白人，几乎把洛杉矶的值钱底盘买了个遍，甚至已经和总统合影了。

但是当小黑回到德克萨斯看老父亲时，那里的种族歧视仍然严重。

银行门口的黑人擦鞋小孩，只给白人擦鞋，路边的喝水装置也分颜色，黑人无法得到贷款发展生意。

于是小黑想要改变自己的家乡，在老家买下一家银行，偷偷贷款给黑人。

同时，他们的白人傀儡，在老婆的怂恿下，不再甘当傀儡，而是要当合伙人，要拥有一家自己经营的银行，但是他还不够成熟，很快露出了马脚。

他被原银行的主要继承人跟踪，发现了和小黑的勾当，然后又用律师掉包，卖给他一些不良资产，很快他们就被国家机构查封了。

法院机构给小黑两个选择：坐牢，并且个人财富全部充公。

或者，承认法律有漏洞，免除他的罪，这样司法机构就有时间修改法律让黑人不能再开银行。

小黑认为这是一个巨大的种族歧视，黑人不能获得贷款，不能经营银行，这件事需要被打破。

于是选择坐监狱，同时也是又一个轰动的、有影响力的案件。

他的个人努力最后带来了“住房反歧视法”的出台，在住房上，不再有人种限制。

虽然失去了自己的财富，但是为自己的种族争取了平等，他很开心，是一个表面规矩，但内心充满反叛的革命者。

虽然这部电影里的时代，历史背景与我们现今所处环境截然不同，但是这个普通人逆袭成功的精彩故事是根据真人真事改编的，还是带给我们很多现实思考意义和参考价值。

“新美国队长”所扮演的黑人男主伯纳德从小擦鞋匠出身，通过自己的聪明，野心，谨慎，坚持一步步跨越贫穷的阶层变成房地产经纪人，再到翻云覆雨的银行家，最后变成改变历史篇章的革命者，整个故事的节奏控制的自然流畅，选角也成功。

玩世不恭，早已看透人情世故的黑人老大哥，初出茅庐却志向远大的黑人投资小伙以及看似单纯易操控实则心怀鬼胎的“傻白甜”白人蓝领小伙，各自都展现出了人物性格特色，使这个真实故事鲜活还原并且引人入胜。

所以，回到这个故事带给我们的现实参考意义，一个普通人，或者是出生贫穷的社会底层想要跨阶层逆袭，需要做那些努力？

1明知道自己所处于压倒性的劣势，仍然懂得坚持下去，保持住自己的聪明，谨慎和心气。

五六十年代美国黑人歧视问题严重，当男主提出自己的房地产投资计划时不仅受到岳父的冷嘲热讽，也经受到来自社会中各色人群的重重阻碍（比如预约不到银行贷款，根本见不到银行经理，经受白人租户的恶意投诉，警察的不友好问询等等），一般人可能就此放弃了，接受现实的不公，但男主没有，他做到了时刻保持聪明——男主从小对数字特别敏感，在孩童擦鞋匠的时候就偷偷记下顾客关于投资的商业机密探讨，对于各种投资收益率的计算了然于心。

保持谨慎，步步为营——银行经理不肯见他，就买下整栋都是银行投资公司的大楼，买下大楼就等于渗透所有这些银行公司，可以掌握房产市场的最新情况他们内部的游戏规则。

保持适度的野心——买下白人的银行大楼后，继续扩张自己房地产投资版图，利用白人银行得到的第一手信息继续买下白人的社区，直至拥有超过100多栋房产投资2，尝到初次成功的甜头后，不盲目自大，懂的有所退让，不要把自己暴露在可能的风险中。

有所成就后，人非常容易自大，膨胀，黑人男主伯纳德懂得规避风险，躲在幕后操控，电影中他和黑人老大哥乔找了一个看似值得信赖的白人小伙抛头露脸做他们的代言人，让他去和白人利益团体周旋，最大限度的减少了黑人投资商在商业领域可能会遇见的各种歧视不公待遇，把风险降到最大。

锻炼白人小伙这段很有趣，把他从一个什么社交礼仪都不会，在家具厂打工的普通蓝领工人培养成金融投资界的天才金童，教他打高尔夫球，学习数学，复杂的各种投资收益率计算，高级餐桌礼仪等，这里闹出不少笑话，适度缓解了影片太平铺直叙的节奏。

3 要控制住自己权利的野心，不要把手伸到自己掌控不了的地方。

在洛杉矶买楼顺风顺水，尝到甜头之后，男主伯纳德衣锦还乡，回到德州老家，发现那里依旧迂腐不堪，种族歧视根深蒂固，这时，他心里更大的美国梦诞生了，他想拯救，改变自己的家乡黑人的生存状况，和根本的歧视顽疾。

伯纳德随即想买下老家最大的银行，用白人的钱给黑人兄弟贷款，扶持他们的生活，改变他们的待遇。

但黑人老大哥乔说了，连黑人领袖马丁路德金也无法一下子改变根深蒂固的种族歧视问题和矛盾，你又怎么可能会一下子搞定彻底剔除毒瘤呢？

伯纳德之前玩转洛杉矶房地产是因为这是他从小熟悉的业务领域，如今突然从得心应手的房地产邻域转到陌生的银行邻域，甚至是各种利益角逐的政治邻域，各种游戏潜规则和漏洞难免无暇顾及，甚至触及雷区，所以埋下了之后几乎自己所有资产一起崩盘的祸根。

当然，伯纳德还算控制得住自己，白人小伙马特则迷失在里自己权利与金钱欲望的沼泽中，不甘心只成为一个表面风光却被黑人操控的棋子，虽然剧情没有直接交代，但我怀疑匿名举报银行有问题就是白人小伙暗中操作的，为的是顺利买下另一家属于自己的银行，脱离两位黑人的掌控，做真正意义上的老板。

最后的结局，伯纳德虽然失去了自己大部分资产，但赢得了最宝贵的尊严。

他不是冲动鲁莽的少年，而是胸怀大志的革命家。

他从一个商人跨阶层到政治领袖，他改变了法律，改善了黑人在投资邻域的限制和所受到的歧视，这个大格局的胸怀抱负和牺牲精神也在真正意义上让他完成了自己身份最完美的逆袭。